아파트 투자 전략, 나는 마트 대신 부동산에 간다 [ by 김유라 ]

연말에 김유라 작가님의 [아들 셋 엄마의 돈 되는 독서] 를 읽고, 다독의 길을 결심했던터라 작가님의 다른 책도 읽어보고 싶었다. 그리고 읽게 된 김유라 작가의 [나는 마트 대신 부동산에 간다]다.

이 책은 부동산의 경제 기초서와 같았다. 작가님이 평범한 주부로 공부를 시작했을 당시, 접했던 투자 관련 책들이 대체적으로 전문적이라 어려웠던 것을 경험했기 때문에, 이 책은 최대한 쉽게 실제 경험담을 정리한 것이다. 부동산에 대해 관심을 가지기 막 시작하는 사람들이나, 지금 투자중인 분들에게도 유용한 책이라 본다. 나는 그 방향으로는 워낙 문외한이라 쉽게 풀어주셨음에도 좀 어렵게 느껴진 부분도 있긴 했다.

책을 읽는 동안 김유라 작가님이 좀 더 대단하게 느껴졌다. 어떻게 아들 셋을 키우며 혼자 부동산 공부를 하고, 6년만에 15채라는 아파트를 마련했을지, 그 과정을 생각하니 존경하지 않을수 없었다. 작가님은 본인은 공부도 못하고 잘하는게 하나도 없었다고 말씀하셨지만 이제와보니 과한 겸손인 것 같다.

실패하지 않기 위해, 다시는 돈을 잃지 않기 위해 지난 6년간 나는 쉬지 않고 공부했다. 경제라는 게 도대체 어떻게 돌아가는 것인지 공부했고, 종잣돈을 모으기 위해 절약하는 법을 배웠고, 적은 금액으로 투자하는 법과 비용을 절감하는 방법을 공부했다. 공부할 시간을 최대한 확보하기 위해 하루 24시간을 48시간처럼 사는 법을 연구했다. 그러면서 내 인생은 바뀌기 시작했다.

아파트를 투자하는데 있어 꿀같은 팁들이 책 안에 다 들어있다.
아파트 선택하는 법, 수익률 계산하는 법, 전세와 월세의 손익, 아파트 매수와 매도 시기, 아파트 매매시 가격조정법, 집주인과 세입자의 원활한 관계유지법, 또한 셀프 리모델링 팁까지 다 망라되어 있다.

경제 공부는 매일 꾸준히 하면 분명히 인생이 달라진다. 오늘보다 내일 이해할 수 있는 용어가 훨씬 더 많아지고, 1년 전에 어렵다고 덮어두었던 경제서를 오늘은 쉽게 읽을 수 있다. 그것은 내가 장담한다. 나도 그랬으니까, 그리고 인생이 바뀐다. 이것도 장담한다. 내가 그랬으니까.

아파트 분석을 끝내고 현장에 가라!
집에서 분석을 마친 다음, 이미 매수 결정까지 하고 방문한다.

1. 투자물건을 분석할 때는 우선 관심있는 지역 커뮤니티를 검색하여 현지 정보를 얻고, 국토교통부 실거래가 사이트와 네이버 부동산 등에 나온 매물을 통해 시세를 파악한다.
2. 위성사진과 로드뷰를 이용해 주변환경과 분위기도 본다.
3. 그 지역에 관한 주요 기사를 검색해 읽어본다. (향후 인구유입이 예상되면 입주물량 파악하여 수요와 공급의 불균형이 언제까지 유지될지 파악한다)
4. 그런 다음에 현장으로 간다.
5. 부동산중개소를 방문해서는 설명을 들으면서 내가 알고 있는 사실과 일치하는지만 확인하면 된다.
6. 특이사항이나 변동사항이 있으면 체크해 둔다.
7. 매물로 나온 집에 가서 내부를 볼 때도 하자 여부를 중심으로 살펴본다.

LTV란?
Loan To Value ratio 의 약자로 담보가치 (주택가격) 대비 대출 비율이다. 즉 집을 담보로 대출을 받을 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가를 말한다.
1억짜리 소형 아파트를 사서 월세를 놓는다고 가정해보자. LTV가 60%일 때와 70%일 때 차이가 난다.
A: LTV가 60%일 때- 매매가 1억원, 대출 6000만원, 보증금 1000만원, 월세 40만원 = 투자금 3000만원
B: LTV가 70%일 때- 매매가 1억원, 대출 7000만원, 보증금 1000만원, 월세 40만원 = 투자금 2000만원
LTV가 10% 늘어나면서 투자금이 3천만원에서 2천만원으로 3분의 1이 줄었다. 이는 다시 말해 종전에는 6천만원으로 2채를 살수 있었다면, 이제는 3채를 살 수 있다는 뜻이다.

돈되는 아파트 고르는 법

· 실거주는 중대형, 투자는 소형으로 하라
· 살 때부터 팔때를 생각하라 (로얄동, 로얄층으로 공략하라.)
· 시세보다 싼 집은 의심부터 하라 (일반적인 정서에 맞지 않는 비선호 라인과 층일수 있다)
· 공실의 위험을 막으려면 임대물량이 얼마나 풀려있는지 정확하게 확인해야 한다
· 월세를 수입으로 생각하지 말자 (월세가 나오더라도 알뜰한 소비습관을 유지하는 것이 진짜 재테크다)
· 대출은 이자를 감당할 수 있는 만큼만 받는다 (세입자가 사정이 생겨 월세를 내지 못할 최악의 상황을 대비한다)
· 저평가 된 곳을 찾아라
· 학군이 좋은 곳이 상승폭도 크다

월세 투자는 대출 투자다
대출이 없으면 월세 수익률이 떨어진다는 사실이었다. 그뿐만이 아니라 대출이 없으면 매매수익률도 떨어진다. 대출을 받았을 때는 투자금이 4분의 1이상 줄어들었고, 수익률은 2배 가까이 늘어났다.

· 대출이 없을 때 임대수익률 계산법
월 임대료 X 12개월 / 매매가 – 보증금 X 100
예) 1억원짜리 집일 때 수익률 : 보증금 1천만원, 투자금 9천만원, 월세 40만원
40만원 X 12개월 / 1억원- 1000만원 X 100 = 약 5%

· 대출이 있을 때 임대수익률 계산법
월 임대료 X 12개월 -대출이자 X 12개월/ 매매가 – 보증금 – 대출금 X 100
예) 1억원짜리 집일 때 수익률 : 보증금 1천만원, 대출금 7천만원, 투자금 2천만원, 월세 40만원, 월 대출이자 2.8%일때 23만 4천원
40만원 X 12개월-(23만 4천원 X 12개월) / 1억원- 1000만원 – 7000만원 X 100 = 약 10%

사람들은 부동산 부자라고 하면 흔히 투자가 아니고 투기라고 한다. 나도 예전 뭣도 모를때는 그런 사람들 때문에 집이 없는거다라고 생각했던 적도 있었다. 지금 보니 질투가 났던것 같다. 나는 그들이 노력했던 것만큼 노력해보지도 않고 불평만하고 있었던거다. 이 책을 보면 저자가 얼마나 힘들게, 얼마나 전투적으로 공부하고 애썼는지를 알 수 있다. 반성하게 된다. 지금부터라도 작가님처럼 경제공부, 투자공부를 열심히 해볼참이다. 나도 부자가 된다.